イタリアで不動産を購入することについてのすべて-詐欺師に騙されないようにし、リスクを最小限に抑える方法。

良い一日、私たちの愛する読者とイタリアで不動産を購入したい人たち！

リグーリア州のロシアの不動産会社「StudioImmobiliareRusso」SRLはサンレモ市にあり、リグーリア州の不動産販売市場、ヴィラ、住宅、アパート、アパートの購入、レンタルに成功しています。私たちのリグーリア州の例を使って、イタリアの不動産に関する基本を概説しようと思います。

私の名前はアレクセイ・アザロフです。私はロシア語圏の不動産業者の共同所有者です。イタリアでの不動産購入だけでなく、 この記事はここにあります。悪意のある不動産業者の手に。詐欺師の手に渡らないようにする方法、イタリアで不動産を売買および賃貸するためのゲームのルールは何ですか。私が上で書いたように、私たちはリグーリアにいます、そして私は私たちの花の土地に恋をしたすべての人に、ステップバイステップの情報、クイックガイド、または彼らが言うようにチートシートを書きます）））始めましょう...。

イタリアで不動産を購入するという考えがあります-それは行動する時です。

いつものように、すべては日曜日の早朝のアイデアから始まります。逆もまた同様に、リグーリア州の別荘やアパートをすでに購入している友人との夕食です。あなたは、他の95％の不動産購入者と同様に、オンラインにアクセスして、必要なものを探して昼夜を問わずネットサーフィンをします。まず、ウェブサイトを見てみましょう。たとえば、私たちが始めたとき、リグーリア州には不動産サイトがほとんどありませんでしたが、しばらくすると、膨大な数の不動産サイトができました。代理店のウェブサイトで注意すべき点：

リグーリア州の会社のオフィス

1） リグーリア州とイタリア一般に、このロシアの不動産会社の実際のオフィスはありますか？それとも、別荘、アパート、家、アパートを転売するだけですか？これは重要です-理由を説明します：リグーリアで私たちのために働く不動産業者は彼の財産についてすべてを知っている必要があります。彼がモスクワに座っていて、この別荘を3,000,000ユーロで見たことがない場合、誤った情報を受け取る可能性が高くなります。彼はイタリアの代理店に電話するので、おそらくこの代理店はこの別荘を別の代理店から取ったなどです。その結果、モスクワの全米リアルター協会加入者は、情報と法律の両方の全体像を把握していません。彼は、不動産に負担やその他の機会があるかどうかはわかりませんが、後で文書と法的側面について知りません。不動産業者はイタリアに事務所と実際のエージェントを配置する必要があります。そうしないと、取引のセキュリティと保証が危険にさらされます。

たとえば、自分で考えてみてください。スーパーカンパニーで働くマネージャーのマーシャは、海のパノラマの景色、4つのベッドルーム、緑豊かな庭園、そして待望の静寂を約束します。しかし、マーシャは海の景色はあるものの角張っていることを知らず、別の場所で側近のために美しい写真を撮りました。所有者がコミューンの再開発を承認せずに間仕切りを取り壊したため、マーシャは4番目の部屋が違法に作られたことを知りません。最後に、マーシャは窓の下の道路やオートバイの轟音が住民の幸福、そして地下水中の燃料と潤滑剤-それが乾くまで、かつては青々とした庭へ（（（（。

どんな代理店の仕事も売ることです、そうです！彼らは私たちのような代理店を探しており、彼らと協力したいと思っています。これはすべて素晴らしいことですが、すでにモスクワやハバロフスクから来ているので、最初は誤解される可能性があるため、サービスの質は急激に低下します。したがって、イタリアの不動産会社の事務所は必須です。

販売および賃貸のための偽の広告

2）一般的な「アヒル」は、すでに販売されている豪華な別荘、家、アパート、またはアパートをサイトに投稿することです。スキームはシンプルで世界として古いものです。悪意のある代理店はすでに販売されており、最悪の場合、サイトに存在しないオブジェクトを展示しています。多くの場合、顧客を引き付けるために価格が2倍になります。たとえば、良心的な代理店は、販売されているかどうかを常にロットに示します。つまり、「台無しにされた」リンクを作成したり、インターネット上での地位を失ったりしないためにのみ、そのような広告をサイトに残します。ここにはまったく問題はありません。すぐにわかります-SOLD。しかし、マネージャーに電話をかけ、その電話中にのみオブジェクトが販売されたことがわかった場合、多くの質問や誤解が生じます。なぜ彼らはそれを削除しなかったのか、それが販売されたことをサイトに示さなかったのです。そしてもちろん、魅力的ではない他のオプションがすぐに提供されます。ただし、正確を期すために、何でも起こり得ることに注意してください。シーズンの最盛期には、広告を削除したり、「販売済み」ボックスにチェックマークを付けたりするのを忘れる可能性があります。しかし、多くの場合、このマークのないすでに販売された物件のサイトに存在するということは、物件の所有者とは連携していないが、誰かがまだ古い広告に関連していることを知らない他の代理店と取引していることを意味します。

イタリアで不動産業者として働くための免許

3）イタリアとリグーリアの良心的なロシアの不動産会社は、ウェブサイトに会社の正式名称、納税者番号、不動産活動に従事する権利のライセンス番号、認可された資本を表示する必要があります。たとえば、次のようになります。

そうでない場合、彼らはイタリアで販売する権利を持っていません。これが法律です。ロシアに支店を持っている機関もこの情報を示す必要がありますが、残念ながらそれを知っている人はほとんどいません（（（。イタリアでは、この規則を無視したため、国内の不動産を違法に販売する企業も厳しく罰金を科され、閉鎖されます不正なウェブサイトが閉鎖されているため、警告を受けた人は誰でも武装しているため、この種の活動のライセンスがないサイトは危険です。イタリアで不動産を購入する際の状況が悪い場合、誰も訴えることができないからです。巨額の費用を払ったら、頭がおかしくなる（（不動産業者と会ったらすぐに免許を求めなさい。彼らが躊躇し始めて、それを与えないなら、彼らが良い財産を持っていたとしても、あなたは彼らと一緒に働くのを安全にやめることができます。あなたの安全はもっと重要です。

全米リアルター協会加入者の手数料の支払い

4）サイト上の報酬に関する情報も重要です。繰り返しになりますが、悪意のある「再販」機関は、取引が発生した場合の報酬についてクライアントにすぐに通知することを好みません。そしてその時だけ、取引の終了中に、不快な驚きがあなたのために出始めます。すべてを順番に見ていきましょう。イタリアでは、売り手と買い手が不動産業者に取引総額の3％を支払います。つまり、リグーリア州の別荘の費用が1,000,000ユーロの場合、30,000ユーロを支払うことになります。これが、最初の「待ち伏せ」であるPLUSIVAです。彼らが報酬について書いたり話したりする場合、彼らは常にこの小さくてトリッキーな支払いの瞬間について黙っています。イタリアでは、IVAはロシアのVATに類似しており、22％に相当します。つまり、これらの30,000ユーロに対して6,600ユーロを支払う必要があります。合計36,600。量は少なくありません、あなたが見るように、それは家庭用の事務機器を買うのに十分でしょう。

しかし、これは問題の半分であり、多くの場合、モスクワの代理店は、利益を得るために、取引から最大7％+VATの関税を申告します。イタリアでは代理店が3％を受け取っていることをもう一度思い出させてください。もちろん、誰もがお金を稼ぐ必要がありますが、私たちの間では、36,600に加えて、7％（ここでも1,000,000ユーロで別荘を利用する）がすでに非常に深刻な金額である場合、さらに48,800を支払う必要があります。クライアントは、一部の企業が将来のクライアントに会い、オブジェクトを運転するために1,000ユーロ以上を請求する方法についての話を持って私たちに来ました。これは私には重大な違反のように思われます。なぜなら、あなたが代理店から不動産を購入した場合、彼らがタンクに入れるのはたった100ユーロで、何百回も返済するからです。そして、あなたがそれを購入しなかった場合、それは彼らがうまく機能しなかったか、あなたが何も好きではなかったことを意味します、これも起こります。譲渡や閲覧のために事前にお金を与えないでください。

サイトの要点と要点については、彼は言った。さて、シートベルトを締めて、イタリアのリグーリア地方に行きましょう！

リグーリアへの行き方

イタリアの地域を決定したら、観光ビザタイプ「C」を申請し、飛行機のチケットを購入してホテルを予約する必要があります。リグーリア州はフランスのコートダジュールの国境近くに位置する地域であり、サンレモから最も近い空港は、たとえばニースにあります。また、もちろん、ミラノやジェノヴァに飛ぶこともできますが、あなたの街に旅行することの意味は同じです。多くの人は、ニース空港からサンレモ、ボルディゲーラ、ヴェンティミリアへの行き方を知りません。基本から始めましょう。ヨーロッパのどの空港に到着しても、いつでも次のことができます。

•レンタカーを借りる

• 電車で行く

•バスの切符を買う

ニースでは、ターミナル1または2に到着した後、同じことを行うことができます。レンタカーオフィスはバスと同様に2番目のターミナルにあります。バスでヴェンティミリア行きの切符を持って行くことができる鉄道駅に行くことができます、列車はそれ以上進みません。そしてヴェンティミリアではイタリア中を旅行することができます。主なことは鉄道駅があるということです。たとえば、オスペダレッティには鉄道駅がないため、ボルディゲーラまたはサンレモのいずれかに来る必要があります。

ニースでレンタカーを借りるのも簡単です。クレジットカードと国際運転免許証があれば十分です。事前のご予約をお勧めします。車自体に注意してください、それは洗わなければなりません。本体に傷や欠陥がある場合は、すぐにレシートにその旨を記載してください。そうしないと、カードからのブロックされた金額が完全に返金されない場合があります。これは、フランスのコートダジュールでは一般的な方法です。

定期バスもニース市の第2ターミナルから出発しています。そこで、ヴェンティミリアまたはサンレモへのチケットを取ることができます。バスは30分ごとに出発します。

リグーリア州の不動産業者との最初のミーティング-あなたが注意を払う必要があること

疲れた飛行機、ホテルや友人への旅行の後、あなたはロシア語を話す不動産会社との約束をします。通常の社交性、礼儀正しさ、すべての物に関する100％の知識に加えて、リグーリア州および一般的にイタリアの優れた不動産業者はイタリア語をよく知っている必要があります。それがなければ、交渉は非現実的です。私はすでに代理店に事務所があることについてあなたに手紙を書きました。ですから、その場であなたがどこにいるのかはすでに明らかです。多くの場合、1つのサイトで数十か国を一度にホストする企業は、イタリアの代理店と疑わしいカスタマーサービス契約に署名します。そして、翻訳者のジーナは1、2時間不動産業者になります。

不動産事務所では、いつものように、最も目立つ場所で、このタイプの活動に対する同じライセンスがぶら下がっています。

しかし、多くの場合、彼の免許に基づいて、イタリア人と結婚した私たちのロシアの女の子は、彼と一緒に自分の代理店を開きます。ここには犯罪者は何もいません、多くの人がそれをします。イタリア人は彼らの間でいつもこれをします。

リグリアの不動産の検査とプレゼンテーション

さらに、計画に従って行動することは非常に重要です。多くの場合、不動産業者は、サイトで2か月間選択したものから何も気に入らなかったことを確認すると、写真はすべて嘘であり、Photoshopはもう少し控えめに使用できることが判明したため、彼らはあなたを連れて行き始めます「でも、もう1か所で電話をかけることができます」のようなフレーズで山や谷を通り抜けます。私はすぐに言います-奇跡は起こりません。つまり、もちろんありますが、事前に合意されています）））そこに行く価値はありません、どこに行くのかわかりません。個人的に、私はあなたの神経を節約し、そして最も重要なことに、時間を節約することを好みます。 1時間に4つの新しい別荘や2つのアパートを突然見つけるのは非現実的であるため、さらに良いでしょう。それらが存在する場合、なぜそれらはすぐに追放されなかったのですか？たぶん私は非常にうるさい文章を書いていますが、クライアントが何にも触発されていないときは、たとえば、時間を取ってすべての情報を送信し、新しい予定を立てます。

イタリアの不動産に関する法的文書

ウラァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァァ！あなたはついにリグーリア州の素晴らしいヴィラや広々としたアパートが好きになりました、次は何ですか？次に、書類の法的な純度を確認する必要があります。ここでは、いつものように、不動産業者が重要な役割を果たしており、取引全体がそれに依存しています。事前に書類のパッケージ全体を確認し、代理店に関係なく、すべてが書類に沿っているかどうかを公証人に確認することをお勧めします。しかし、ここでも、1つの記事では説明できない小さなことがたくさんあります。ただし、次の点に注意してください。

• 正しい計画;
• 建築基準法;
• エネルギークラス;
• あなたが支払う税金の額;
• マンションのルール;
• 売り手によるすべての債務の支払い。
• 負担。

もちろん、リストはかなり長いですが、私はメインのものに名前を付けました。抵当権がある場合は、住宅ローンや不動産が担保されている場合は、どちらを確保するかを明確にする必要があります。公証人の証書の時点で、これらの負担は返済されます。ただし、UZO FRUTTO（用益権）がある場合は、警戒してください。

家やアパートのレイアウトには真剣に注意してください。最新の地籍抽出物に対応している必要があります。壁の境界が現実と一致しない場合は、それを理解する必要があります。そうしないと、これは迅速な再開発プロセスであるか、何年にもわたって延長されます。または、再計画プロセスを合法化することはできません。

自宅のMetraturaまたは彼らがどのように欺くことができるか

常に落とし穴があるので、特定のヴィラやアパートの映像が正確に何であるかを完全にチェックするまで、私たちでさえわからないことがあります。しかし、クライアントが別荘やアパートを購入するという確固たる意思を表明するとすぐに、メーターを含むすべての厳密なチェックを開始します。ニュアンスとは何かをお話ししましょう。

リグーリア地方は山岳地帯にあり、これらの土地はここでは「農地」と呼ばれていますが、もちろんすべてではありませんが、主要な部分です。したがって、リグーリア州では、別荘と住宅の95％が次のように建てられています。上層階は住宅地であり、下層階は干し草とトラクターの非住宅地です。したがって、あなたの家が300 m2の場合、その半分以上が「非住宅地」と見なされることがよくあります。また、別荘に5つの寝室がある場合は、公証人が2つの寝室しか表示されていない文書に正式に署名する可能性があります。もちろん、イタリア人は下部に美しい大理石のホールと寝室を作っています。しかし、公式にはこれを行うことはできませんが、誰もが行うことができます。リグーリア州で採用された法律は本当に論理に反しているので。農業目的の場合、家の半分は納屋ですか？..もちろん、ナンセンスですが、私たちは皆、これを持ってここに住んでいます。最も重要なことは、このニュアンスについて知っていることです。 Magazinoは非住宅部分です。これに注意してください。あなたのすべての悲しみは、転売の間にあなたが売り手と不動産業者の両方が黙っていたかもしれないあなたのすべての欠点を見るであろうということです。

そのため、多くの代理店は、不動産の映像の実際の数値を歪めることがよくあります。彼らにとって最も重要なことはそれをあなたに売ることです。住宅用および非住宅用の場所をすぐに尋ねてください。

そして知っておくべき最も重要なこと：公証人は地籍リストにある文書だけを見て、家をチェックするために出かけることはありません。警告された人は武装しています。

イタリアでロシアの不動産会社を選ぶときは、気分が良く、注意してください！